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108家房企举债超万亿元 借道境外“贵钱”破资金危局

时间:2018-8-2 10:00:47来源:本站 作者:admin 点击:949次
若房地产偿债高峰期遇上调控年,那么2018年,房企的日子或许比想象的更难过。如今看来,有境外融资渠道的房企忙着去境外找钱,没有这一融资渠道的房企,出现回流信托融资的迹象。报告显示,2016年上半年,累计有18.99万亿元的银行理财资金通过配置债券、非

    若房地产偿债高峰期遇上调控年,那么2018年,房企的日子或许比想象的更难过。如今看来,有境外融资渠道的房企忙着去境外找钱,没有这一融资渠道的房企,出现回流信托融资的迹象。

        报告显示,2016年上半年,累计有18.99万亿元的银行理财资金通过配置债券、非标资产、权益类资产等方式投向了实体经济,截至2016年6月底,投向了实体经济的理财资金余额16.03万亿元,占理财资金投资各类资产余额的60.74%。

    据克而瑞监测数据统计显示,2017年前个11月,108家房企融资总额为10014亿元,同比下降4%,占2016年融资总量的90%,预计全年融资总额相较于2016年持平或有小幅下滑。

    在总结前三季度我国经济形势时,10月28日的政治局会议指出,前三季度,我国经济运行总体平稳,结构调整取得积极进展,高新技术产业发展迅速,服务业继续较快增长,金融市场平稳运行,改革开放不断深化,绿色发展成效显现,城镇新增就业好于预期,城乡居民收入和经济增长保持协调,社会大局保持稳定。

    克而瑞认为,2017年全年房企融资总量并未出现明显下滑,究其原因,主要是部分龙头企业融资力度较大所致,比如中国恒大、阳光城[股评]等企业。另外,其余超半数企业融资总量较于2016年出现大幅下降,这意味着,在融资环境日益收紧的情况下,中小房企可能面临资金危局。

    扬子晚报记者 韩 飞    网络热传    南京沙漠照网上震住不少人    前几天去南京江北办事,发现了让我感到震惊的场景:大片的土地在沙化,简直成了沙漠地带!近日,网友听涛看云在西祠胡同上的这个帖子震惊了很多人。

    境外融资规模扩大

    对于2016年58个售价超过8万元/平方米的高端项目同期在售的北京,豪宅市场潜在供应量高达5000~6000套,如果执行类似政策,豪宅供需形势将更加恶化。

    2016年11月份以来,开发商的多种融资渠道被封堵,鉴于压低房地产行业杠杆率,降低金融系统性风险的考虑,境内融资渠道不再畅通。融资难遇上调控年,再加上销售回款低于预期,账上不再趴着可以拿去买理财产品的闲钱,偿债期迫近,调控没有放松信号。

        根据多数商业银行与购房者签订的《个人住房借款合同》,在下调日期前已发放贷款的市民,从次年1月1日起方能享受这一新政策。

    种种迹象,让开发商嗅到了危险的气息。临近年底,不少房企都在忙着“找钱”,其中,借道海外融资是缓解资金压力的重要渠道。

        近期,中央多次谈到房地产去库存的问题,中央经济工作会议在之前中央财经领导小组会议、国务院常务会议、政治局会议的基础上再次发力,提出了一整套化解房地产库存的政策组合拳:通过加快农民工市民化,扩大有效需求;允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求;提出未来制度改革的方向,是以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口;要发展住房租赁市场;鼓励开发商降房价;要促进房地产业兼并重组,提高产业集中度;取消过时的限制性措施。

    事实上,在过去几年房企融资演变历史中,借道境外举债确实曾力挽狂澜,甚至数百亿元的永续债曾成就一个企业一跃成为行业龙头。

    增进邻里交流,改善邻里关系,对于减缓压力、保持身心的健康和幸福感的体验有着深刻影响。

    克而瑞称,据不完全统计显示,截至目前,2017年108家房企境外发债合计1993亿元人民币,占总融资额约两成,而2016年全年房企境外发债仅约626亿元人民币。如中国恒大、碧桂园、绿地集团等纷纷到海外进行发债。另据克而瑞监测数据统计显示,今年前11个月,房企境外融资规模达到2553亿元,占融资总额的25%,较2016年全年上升11个百分点,重新成为了房企的重要融资手段。

    他说,银行自身的资产负债表中房地产开发贷款和个人房贷的部分不能完全表明银行对于房地产业的支持程度,实际上,银行业正在通过各种隐秘的渠道来为房地产业融资。

    克而瑞分析认为,2016年由于国内融资环境宽松,企业更偏向于国内发债,境外发债的多为融资能力较强的规模房企,其中“TOP10房企”境外发债占比从2015年的31%大幅上涨到了2016年的53%。2017年由于信贷逐步收紧,扩张中的中型房企增加了境外发债,“TOP30-TOP50的房企”境外发债占比从2016年的8%增长到了38%,“TOP10房企”的比例则缩减到了36%。

    将所有的商品房均价和人均可支配收入,以及所有城市列在一张图上,可以看出,有高收入、高房价,高收入、中等房价,低收入、中等房价,中等收入和低房价等等,哪些城市安全,哪些城市很不安全,事实上可以通过这张网判断。

    然而,值得注意的是,这些境外的钱并不便宜。这些不便宜的钱最终将成为侵蚀房企利润的黑洞。

        市民说    手上银行卡多    一一核实太麻烦    武汉的陈女士昨日向新京报记者表示,自己的工资卡是工商银行的,早在2005年左右就已经开通了,因为自己将该卡用于工资的储蓄,因此除了偶尔在ATM机上自助取款之外,不曾到柜台开通过网银等其他业务,也就没有使用过身份证件。

    融资成本提升

    在转变职能方面,包括减少和下放一批投资审批事项,下放一批国家采用补助、贴息等方式扶 持地方的项目等。

    当然,鉴于房企整体融资环境的收紧,融资成本随之提升。从108家典型房企在境外发债、公司债及中期票据上的融资成本来看,2017年新增融资成本均有所上升。

        现场走访    亲水楼台已成型 期待明年景更美    昨日下午,惠州市水务局局长马成辉带领金山河综合整治项目的7名义务监督员和媒体记者,实地走访金山河整治工程的九惠制药厂施工段、大自然商务酒店施工段等。

    据克而瑞监测数据统计显示,2017年前11个月,108家房企的境外发债、公司债及中期票据平均融资成本分别为6.72%、6.05%及5.52%,与2016年全年相比,分别增加1.34个百分点、1.03个百分点及1.20个百分点。这主要是因为2015年、2016年国内融资环境较为宽松,融资成本也相对较低;但从2016年下半年开始信贷环境逐步紧缩,融资成本也不断被抬高。

    4月30日经政治局会议审议通过的《京津冀协同发展规划纲要》,尽管规划全文并未公布,但是按照会议表述,推动京津冀协同发展是重大国家战略,核心是有序疏解北京非首都功能。

    此外,克而瑞认为,境外发债融资成本增加最为明显,除了整体环境影响外,与发债企业的结构变化也有较大关联。

    上证报记者梳理发现,这些政策主要体现在以下几个方面:一是进一步放宽信贷等政策。

    纵观近几年房企规模化发展路径可以看出,没有一家企业可以完全不谈规模发展而“放飞自我的”。盲目追求“规模化”发展,不注重有质量的增长,确实会让房企面临“温水煮青蛙”式的风险,但眼下的窘境是,投资者和资本并不会给房企时间去玩创新。毕竟,规模上一个台阶,意味着一家房企有大量货值,这些土地储备是企业获取资金和更多资源的“发展砝码”,也是投资者和资本青睐的筹码。

    总体上看,2012年全国土地市场基本保持平稳,有力促进了房地产市场平稳健康运行。

    鉴于这一发展模式,开发商不得不去举债扩张,尤其在城市化率逐渐提升,新房增量市场规模稳定的天花板下,中型房企为了守住自己的市场份额,不得不大笔举债去扩充规模。所以,我们看到,信贷收紧后,“TOP30-TOP50”的房企境外发债占比从2016年的8%增长到了今年的38%。

    比如煤炭产量下降,房地产库存也在下降,工业企业每百元成本费用也在下降,但是这些对当前经济发展究竟带来了什么效果,对于盘活整体经济内生活力有多大的作用,还需要继续观察。

    而获得这些钱的前提是,融资成本提高了。但更大的前提是,2018年马上来了,2015年借的公司债该还了,房子卖的又不如预期,只有借新债还旧债。而且,还需要开拓更多的渠道去融资。

    《纲要》的颁布对于加快环渤海地区合作发展,推进实施一带一路、京津冀协同发展等国家重大战略和区域发展总体战略具有重要意义。

    克而瑞表示,随着金融市场的不断发展,传统融资渠道的逐步受限,房企除了辗转海外融资之外,还在国内积极拓展创新的融资方式。房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等等创新融资方式不断涌现,房企的融资方式也越来越多元化,尤其是资产证券化。从2015年6月份万科发布了国内首只公募REITS后,资产证券化逐渐成为房企融资的一个突破口。通过资产证券化,不仅可以有效帮助企业盘活存量资产,提升资产和资源配置效率,还能为企业提供资金支持,因此也成为了融资市场收紧情况下房企融资的一重要手段。

    同比来看,2月,同比价格上涨的城市中,最高涨幅为6.7%。

    可以预见的是,未来两年,偿债高峰期来临时,近三年拿地过猛和不惜代价拿高价地的中小房企,不排除有资金链断裂的风险。

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    支持[0] 反对[0] 引用 2018-8-2 10:00:47发表

    若房地产偿债高峰期遇上调控年,那么2018年,房企的日子或许比想象的更难过。如今看来,有境外融资渠道的房企忙着去境外找钱,没有这一融资渠道的房企,出现回流信托融资的迹象。报告显示,2016年上半年,累计有18.99万亿元的银行理财资金通过配置债券、非…

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